Magazzini in Lombardia, in 10 anni un aumento del 50% nella superficie edificata: la mappatura di LIUC Business School

Quale è lo stato dell’arte della logistica in Lombardia? Quali le principali trasformazioni in atto nel territorio? LIUC Business School, con il suo Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL), ha svolto una mappatura dei magazzini presenti nella Regione Logistica Milanese, con l’obiettivo di analizzarne la distribuzione spaziale e l’evoluzione temporale. La ricerca ha consentito anche di evidenziare i territori con elevato addensamento logistico (logistics cluster), valutandone il livello di accessibilità e il grado di specializzazione.

Lo studio, presentato il 13 marzo 2024 nel corso dell’evento dal titolo “Infrastrutture e logistica: elementi chiave per la competitività”, promosso da Unioncamere Lombardia in collaborazione con Regione Lombardia, ha sondato magazzini, centri distributivi, piattaforme logistiche, transit point e terminal intermodali, tutti i nodi logistici attraverso i quali transitano le merci con diverse origini e destinazioni, e su cui si fonda gran parte della ricchezza generata dal sistema economico lombardo.

“I magazzini della Regione Logistica Milanese – spiega il professor Fabrizio Dallari, Direttore dell’Osservatorio OSIL della LIUC Business School – rappresentano il 35% della dotazione in Italia, pari a oltre 950 magazzini per un totale di circa 16 milioni di mq (superficie coperta). Inoltre, negli ultimi 10 anni (dal 2014 al 2023) la superficie totale edificata è aumentata del 50% (da 10 mln a 15,8 mln di mq).

E ancora, il 50% degli immobili a uso logistico si concentra entro un raggio di 40 km dal centro di Milano e il 75% dei magazzini dista meno di 5 km dal casello/svincolo autostradale più vicino”.

L’analisi effettuata rileva che anche in Lombardia si assiste al fenomeno del «logistics sprawl» in cui i magazzini più grandi (big box) sono localizzati ad una distanza di 20-30 km dalle principali aree urbane e i magazzini di prossimità (TP), sono localizzati a ridosso delle aree periurbane.

La vera chiave di sviluppo dei magazzini, cresciuti molto spesso secondo logiche puramente speculative, è stata l’accessibilità autostradale. Tuttavia, alcune province hanno un minor indice di accessibilità in ragione della minore densità di caselli. Dal punto di vista dell’accessibilità stradale, invece, la distanza media dal casello o svincolo è pari a 4,2 km.

Come sono cambiate invece le dimensioni dei magazzini? “La dimensione media dei magazzini è pari a 16.000 mq e varia in funzione della tipologia. Inoltre, cresce tanto più ci si allontana dal capoluogo milanese: 8.000 mq entro 10 km e 20.000 mq oltre 40 km.”.

Nella ricerca, sono state approfondite le specificità provincia per provincia: “La provincia di Milano possiede il 37% dei magazzini della Regione Logistica Milanese, ossia il 29% in termini di superficie coperta (mq). Altre province (Pavia, Piacenza, Novara, Mantova) sono invece sede privilegiata degli insediamenti di grandi dimensioni. La provincia di Lodi è quella che presenta la maggior vocazione logistica anche in ragione della sua conformazione, distribuita simmetricamente rispetto all’autostrada A1 (3 caselli autostradali). Quella di Brescia, al contrario, evidenzia la sua vocazione industriale e Cremona quella agricola”.

Altro tema caldo, quello della scarsa sovrapposizione dei magazzini rispetto alla mappa dei terminal intermodali: “Nella Regione Logistica Milanese ci sono oltre 40 scali ferroviari merci di cui 18 terminal intermodali, inclusi i 2 interporti fuori Regione (Novara e Piacenza). Negli ultimi 15 anni sono stati effettuati importanti investimenti per lo sviluppo dell’intermodalità (Gallarate nel 2006, Mortara nel 2009). Nei prossimi anni saranno oggetto di potenziamento i 3 terminal di Milano Smistamento, Brescia e Piacenza Le Mose (Teralp) e il nuovo terminal di Cortenuova”.

La ricerca LIUC Business School risulta particolarmente attuale alla luce delle necessità di definire a livello regionale delle regole che consentano la corretta pianificazione del territorio e del consumo di suolo.

“Se per i magazzini di grandi dimensioni (i cosiddetti big box) si va alla ricerca di terreni edificabili e facilmente accessibili (secondo una logica green-field) – conclude Dallari – per i magazzini di prossimità spesso si cercano soluzioni che prevedono la riconversione di aree industriali o commerciali dismesse (secondo una logica brown-field), laddove i maggiori costi dovuti alla bonifica si compensano con la location favorevole rispetto ai mercati da servire”.