Il sistema di rating VA.LO.RE.

Cos'è il sistema di rating VA.LO.RE.

L’Osservatorio OSIL ha sviluppato il sistema di rating VA.LO.RE (Valuation Logistics Real Estate) per misurare la qualità e la fungibilità di un magazzino.

Con il sistema di rating VA.LO.RE. è infatti possibile valutare l’indice di qualità rispetto a 4 dimensioni (location, esterno, edificio, interno) e conoscere quanto il proprio magazzino sia adatto a svolgere una determinata funzione: logistica, distribuzione, trasporto.

VA.LO.RE. si rivolge ai proprietari di magazzini e i fondi di investimento che, a partire dalla valutazione ottenuta, desiderino identificare il corretto valore di mercato del proprio immobile.

Il rating della qualità dell’immobile avviene secondo un modello analitico, per un totale di 50 domande che concorrono, con pesi differenti, alla misurazione della qualità e funzionalità dell’immobile logistico.

VA.LO.RE. è sviluppato in collaborazione con gli esperti dell’Advisory Board di OSIL e ad oggi è già stato applicato su oltre 250 magazzini in Italia, per un totale di oltre 5 milioni di mq.

Nel caso si desideri ottenere una certificazione della qualità del proprio magazzino, i ricercatori dell’Osservatorio OSIL sono disponibili ad effettuare una valutazione on-site, in seguito alla quale verrà rilasciato un report dettagliato e la certificazione della qualità ottenuta.

Per informazioni: visita la pagina OSIL o scrivici a [email protected]

Come funziona

VA.LO.RE. è il sistema di rating della qualità dei magazzini sviluppato dall’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico della LIUC Business School (OSIL)

Il rating della qualità dell’immobile avviene secondo un modello analitico, per un totale di 50 domande che concorrono, con pesi diversi, alla misurazione dell’indice di qualità e del grado di compatibilità a svolgere una determinata funzione: logistica, distribuzione, trasporto.

La qualità dell’immobile e il suo valore di mercato viene valutato attraverso 4 fasi:

 

1 Analisi dettagliata della documentazione e delle caratteristiche dell’immobile
2 Verifica on-site delle informazioni acquisite e photo – shooting
3 Elaborazione delle risposte, determinazione dell’indice di qualità e stesura del report
4 Rilascio della certificazione ufficiale da parte della LIUC Business School

A cosa serve

Il sistema di rating VA.LO.RE. può essere utilizzato per:

  • valutare l’indice di qualità di immobili di proprietà;
  • supportare i processi di compravendita e valutare la coerenza con le esigenze del cliente attraverso un modello “trasparente” di valutazione qualitativa;
  • individuare i potenziali utilizzatori a cui rivolgersi per la vendita/affitto dell’immobile.

VA.LO.RE può essere pertanto di grande utilità per i proprietari di magazzini, per i fondi di investimento e le S.G.R. che desiderano avere un riscontro oggettivo, basato su indicazioni provenienti dal mercato, della qualità del proprio immobile o dell’immobile che si sta valutando.

A partire dalla valutazione ottenuta dal sistema di rating VA.LO.RE è possibile identificare il corretto valore di mercato del proprio immobile e comprendere quali siano gli interventi prioritari per aumentarne la qualità e, di conseguenza, la redditività.

Il rating e la certificazione di qualità

Il modello di valutazione degli immobili logistici, sviluppato in collaborazione con gli esperti dell’Advisory Board di OSIL, permette di conoscere:

  • l’indice di qualità complessivo: il livello di qualità complessivo, in base al punteggio ottenuto per le diverse tipologie di magazzino, facendo riferimento alle seguenti classi:
Rating VA.LO.RE. C B BB A AA AAA
Indice di qualità 0-47 48-60 61-67 68-74 75-81 82-100
  • il livello di qualità per ambito: punteggio da 1% a 100% per i 4 ambiti principali di valutazione: location, esterno, edificio ed interno;
  • il grado di compatibilità dell’immobile a svolgere la funzione di “logistica” (prevalenza stoccaggio), trasporto (prevalenza carico/scarico e cross-docking) o distribuzione, in una scala da 1% a 100%.

Attraverso il sistema di rating VA.LO.RE. è inoltre possibile conoscere le priorità di intervento per aumentare l’indice di qualità e di conseguenza il valore dell’immobile (gap analysis).

Nel caso si desideri ottenere una certificazione della qualità del proprio magazzino, i ricercatori dell’Osservatorio OSIL sono disponibili ad effettuare una valutazione on-site, in seguito alla quale verrà rilasciato un report dettagliato e la certificazione della qualità ottenuta.

Quali aspetti concorrono al rating del magazzino?

Il sistema di rating è articolato in 4 ambiti di valutazione (location, area esterna, edificio, area interna) che concorrono, con pesi diversi, alla misurazione dell’indice di qualità e del grado di compatibilità del magazzino.

In particolare, l’indice di qualità dell’immobile viene generato in base al punteggio ottenuto in corrispondenza di 60 caratteristiche ripartite in 4 ambiti:

  1. location (8 domande): vicinanza a poli logistici, centri intermodali, hub di corrieri, grandi città, caselli o svincoli autostradali, porti e aeroporti, etc.;
  2. area esterna (18 domande): dimensioni e posizione dei fronti di carico/scarico, numero di parcheggi per automezzi, viabilità e illuminazione aree esterne, numero di baie di carico, tipologia di rampe, etc.;
  3. edificio (20 domande): forma e dimensioni dell’edificio, maglia strutturale e pavimentazione, struttura della copertura e tamponamenti laterali, resistenza al fuoco, etc.;
  4. aree interne (16 domande): posizione e dimensione dell’area uffici, presenza di aree d servizio e locali per la ricarica carrelli, tipologia di sistema antincendio e di illuminazione, presenza di impianti fotovoltaici, soluzioni per la sostenibilità, etc.

Il grado di compatibilità consente di stabilire quanto un immobile possa essere destinato a svolgere una o più tra queste funzioni operative: 1. LOGISTICA, 2. DISTRIBUZIONE e 3. TRASPORTO. A queste tre categorie funzionali corrispondono 6 tipologie di magazzini: logistica standard o big box; distribuzione prodotti a temperatura ambiente o controllata; piattaforma per trasporto last mile, hub o transit point.

 

3 categorie funzionali


1. Logistica 2. Distribuzione 3. Trasporto


 

6 tipologie di magazzini

1.1 1.2 2.1 2.2 3.1 3.2
Standard Big Box T° ambiente T° controllata Last Mile Hub/TP

La categoria funzionale LOGISTICA è caratterizzata da due tipologie di magazzini, quali:

  • standard: impianti logistici di medie-grandi dimensioni gestiti in conto proprio o in conto terzi da operatori logistici (3PL) per uno o più clienti;
  • big box: impianti logistici che si differenziano per una dimensione complessiva dell’immobile superiore ai 30.000 m2 ed un’altezza sotto trave maggiore o uguale ai 12 m.

La categoria funzionale DISTRIBUZIONE è caratterizzata da due tipologie di magazzini, quali:

  • temperatura ambiente: centri Distributivi (Ce.Di.) delle aziende di retail (food e non-food) per lo stoccaggio e distribuzione dei prodotti alimentari non deperibili e non alimentari
  • temperatura controllata: Centri Distributivi (Ce.Di.) delle aziende di retail (food e pharma) per lo stoccaggio e distribuzione dei prodotti alimentari deperibili che necessitano di temperatura controllata.

La categoria funzionale TRASPORTO è caratterizzata da due tipologie di magazzini, quali:

  • hub/transit point: piattaforme di smistamento e consolidamento delle merci (cross-docking) utilizzati da autotrasportatori, spedizionieri e corrieri;
  • last mile: piattaforme di trasporto situate in prossimità delle aree metropolitane e capoluoghi di dimensioni contenute (< 7.000 m2) per la distribuzione in ambito urbano (es. e-commerce).

Scarica la brochure del sistema di rating VA.LO.RE.

Per informazioni: [email protected]

Pubblicazioni

“Qual è il valore dei magazzini?”, Borsino, 2021: scarica l’articolo

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